הפתרון למשבר הדיור: קידום תמ"א 38

עו"ד יוסי שקד

תמ"א 38 היא תכנית מצילת חיים. מלבד זאת, היא יכולה גם למנוע משבר חברתי עמוק בשל מצוקת הדיור. אף על פי כן, עד היום בניינים בודדים יחסית חוזקו מפני רעידות אדמה. נראה שהבעיה טמונה במענקים מצומצמים ובסעיף אחד קטן, שכדאי לשנות. 
 

סכנת רעידת אדמה, סכנת התקפת טילים (אין צורך להכביר מילים על כך שמדי שנתיים אנו יוצאים למבצע או מלחמה) וסכנת משבר חברתי עמוק בשל מצוקת הדיור שזועקת לשמיים. זהו המשולש המסוכן בו נמצאת מדינת ישראל. 

במובן הזה, תמ"א 38 היא בראש וראשונה תכנית "מצילת חיים". לפי הנתונים הידועים ישנו פוטנציאל של 800,000 יחידות דיור לתוספת ממ"ד וחיזוק, מתוכם מעל 300,000 יחידות באזורי ביקוש.

תוספת יחידות הדיור לפי תמ"א 38/1 (חיזוק מבנה) באזורי הביקוש לבדם מסתכמת במעל ל 180,000 יחידות דיור. מדובר בפתרון מידי יחסית למצוקת הדיור, שכן התכנית מאפשרת להוציא היתר בנייה בהליך מקוצר ללא כל צורך בהליך תכנוני נוסף כפי שמחויב בדרך-כלל. כמו כן, אין צורך לחכות לשיווק ע"י רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). 

אז מדוע למרות הכל חוזקו עד היום רק בניינים בודדים? לטעמי יש לכך מספר סיבות: 

לגבי הפריפריה, התשובה ככל הנראה טמונה בכך שההטבה הגלומה בתכנית –  הוספת 2.5 קומות – לא מספקת, וגם המענקים הנקודתיים שהציע משרד השיכון לשכונות במצב סוציו-אקונומי נמוך לא מספיקים.

בנוגע למרכז הארץ ואזורי הביקוש (תל-אביב, ירושלים, רעננה וכו') הבעיה היא אחרת: סעיף 22 בתמ"א 38 מקנה שיקול דעת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לגבש תכנית "מטעמים הנובעים משיקולים תכנוניים או אדריכליים, נופיים". חלק מהוועדות מפרשות את ההוראה ככזו המאפשרת להם שלא לאשר תכניות תמ"א 38 או לאשר תוספת חלקית של יחידות דיור. בכך, הן בעצם מונעות בנייה. 

לדעתי, כוונת המחוקק הייתה לאפשר לוועדות שיקולים תכנוניים בלבד. היינו, לוועדות סמכות להחליט איך יראה הבניין ולא כמה יחידות יוספו לו. 

הפרשנות המחמירה שנוקטות הוועדות המקומיות, המבטלות, דוחות או לכל הפחות מעכבות תכנית ארצית, "מצילת חיים", היא הסיבה העיקרית, לדעתי, לכך שהפרויקט הכל-כך חשוב תקוע והפוטנציאל האדיר שטמון בו אינו ממומש.

אבל –  עוד לא מאוחר מדי –  יש פתרון: 
כשמדובר בפריפריה – כדאי להגדיל את המעניקים לביצוע תמ"א 38 ואת זכויות הבנייה בדרך של פינוי-בינוי. 
ככל הנוגע לאזורי הביקוש, מומלץ לשנות את סעיף 22 לתמ"א, כך שתעניק זכות אוטומטית לבניית 2.5 קומות ושיקול הדעת לגבי תוספת הבנייה יינטל מהוועדות המקומיות, למעט בנסיבות מיוחדות. 

וגם אז, יש לאפשר לוועדה לנייד את הזכויות לתוספת קומות לפרויקטים אחרים שווי-ערך ברחבי העיר. בנוסף, יש לאפשר להן לבחון מתן פיצוי לרשויות המקומיות על הפסד היטל השבחה לנוכח העובדה שהתמ"א פוטרת תוספת בניה מתשלום היטל השבחה. מהלך זה יעודד את הרשויות לזרז את הוועדות המקומיות.
אני סמוך ובטוח כי התיקון המוצע יעניק זריקת מרץ לפרויקט הלאומי החשוב ויפתור את המשולש המסוכן שאוזכר בתחילת דבריי: מעבר לחיי אדם, המדינה תחסוך את הנזק הכלכלי שייגרם כתוצאה מרעידת אדמה, התושבים ירגישו בטוחים במצב הביטחוני הישראלי המורכב והיצע הדירות יגדל משמעותית, מה שיסייע בהוזלת מחירי הדיור.

*עו"ד ורו"ח יוסי שקד עוסק בדיני מקרקעין, מיסוי מוניציפאלי  ותמ"א 38.

המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

כל הזכויות שמורות @ ד.ד. ייזום והשקעות נדל''ן בע''מ     משרד: 02-5700711  פקס: 02-5700522

  • LinkedIn Social Icon
  • Facebook Social Icon
  • Twitter Social Icon
  • Google+ Social Icon