38 הדרכים להתמודדות עם דיירים סרבנים לתמ"א

 

פרויקט לחיזוק ושדרוג בניין דירות במסגרת תמ"א 38 הוא פרויקט מורכב הנדסית, הוא אורך זמן לא מבוטל ומצריך התאמות מצד הדיירים – כאשר בסיום התהליך, מתקבל בניין מחוזק, משודרג ועם דירות בעלות ערך גבוה משמעותית מאשר לפני הפרויקט. אך כמובן שפרויקט מסוג זה מצריך שיתוף פעולה מצד בעלי הדירות בבניין והסכמה רחבה לתהליך. למרות היתרונות הרבים הגלומים בתמ"א 38 עבור בעלי הדירות, ישנם מקרים של דיירים סרבנים. אלו יכולים לעכב את הביצוע ואף לסכן את היתכנות הפרויקט. הגדרות התמ"א כיום מקלות מעט על בעיות הסרבנות, אך הן עדיין קיימות ויש לדעת כיצד להתמודד איתן בצורה האופטימאלית.

 

מה אומר החוק לגבי הרוב הדרוש לביצוע פרויקט תמ"א 38?

בעבר, הייתה דרושה הסכמה מלאה של כל בעלי הזכויות בבניין המיועד לעבור פרויקט תמ"א 38 – קרי, 100% הסכמה של בעלי הדירות לביצוע הפרויקט. אך לאחר השינויים השונים שהוכנסו בתכנית לצורך התאמתה לתנאי השוק וכך שתהיה כדאית יותר כלכלית ליזמים, הגדרות החוק לגבי הרוב הדרוש מעט מקלות יותר. ההסכמה הדרושה משתנה אם מדובר על פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק הבניין והוספת דירות בקומות חדשות) או על פרויקט תמ"א 38/2 (פינוי הדיירים לפיתרון דיור חלופי זמני, הריסת הבניין ובניית בניין חדש בו הדיירים מקבלים דירות חדשות).

תמ"א 38/1: יש להשיג הסכמה של שני שליש מבעלי הדירות – 66%. 

תמ"א 38/2: יש להשיג הסכמה של 80% מבעלי הדירות.

 

המפקח על הבתים המשותפים ומוסדות התכנון רשאי לאשר פרויקט תמ"א 38, כאשר הושגו ההסכמות הרלבנטיות, גם אם יש מתנגדים.

ניסיונות שכנוע מצד הדיירים האחרים

 

בשלב הראשון יש לנסות להתמודד עם דייר סרבן לפרויקט תמ"א 38 היא בהידברות נעימה וישירה, על ידי נציגות הדיירים האחראית על קידום הפרויקט. יש לפרט בפני הדייר או הדיירים את היתרונות של הפרויקט עבור כל אחד מבעלי הדירות ועבור הבניין כולו. יש מקרים בהם ה"רווח" של בעל דירה מסוימת הוא כביכול קטן יותר לעומת ה"רווח" של בעלי דירות אחרים, במקרים אלו יש להסביר את חשיבות החיזוק לביטחון הבניין כולו וכל דייריו.

 

בשלב השני יש להכניס לתהליך את החברה היזמית השואפת לבצע את הפרויקט, למעין תהליך של הסבר מקצועי ואפילו משא ומתן. אותו תהליך ומו"מ יכול לכלול בחינת הטענות של הסרבנים מדוע הם מתנגדים לפרויקט והאם ניתן לבוא בדרך כזו או אחרת לקראתם – למשל עבור בעלי דירות קרקע שכביכול לא ייהנו מהמעלית ושיפוץ חדר המדרגות.

אם תהליכי השכנוע כשלו, מוצא אחרון יכול להיות תביעת הדייר הסרבן, חשוב לזכור כי מטרת התמ"א, היא לחזק את הבניין כך שיהיה עמיד בפני רעידת אדמה ומתקפת טילים וכי אין בכוונת התמ"א ליצור רווחים כספיים לדיירים. במסגרת תביעות שונות של בעלי דירות אשר רצו לקדם פרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם כנגד דיירים סרבנים כבר ניתנו פסקי דין חשובים.

 

במקרה אחד דייר סרבן נדרש לשלם 2.4 מיליון ש"ח פיצוי לדיירים האחרים בגין התנגדויות עיקשות לביצוע תמ"א 38. במקרה שני, ברמת גן, נתבע דייר בקומת קרקע שבתמורה להסכמתו לביצוע פרויקט תמ"א 38 דרש מהדיירים האחרים ומהחברה היזמית פיצוי של 700,000 ש"ח, כי לטענתו הוא לא ייהנה מאותם שדרוגים כמו יתר בעלי הדירות. בית המשפט קיבל את התביעה נגד הדייר הסרבן, אישר את ביצוע הפרויקט וחייב את הדייר הסרבן ב-20,000 ש"ח הוצאות משפט.